河北省曲阳县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0634民初1883号

原告：张阿敏，女，1978年10月3日出生，汉族，教师，住河北省保定市曲阳县。

委托诉讼代理人：王立刚（系张阿敏丈夫），住河北省保定市曲阳县。

被告：曲阳县光大房地产开发有限公司，住所地河北省保定市曲阳县恒州镇小南关。

诉讼代表人：高立敏，公司监事。

委托诉讼代理人：张健，曲阳县灵山法律服务所法律工作者。

原告张阿敏与被告曲阳县光大房地产开发有限公司（以下简称光大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭与（2020）冀0634民初1976号案件进行了合并审理。原告张阿敏的委托诉讼代理人王立刚、被告光大房地产公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张阿敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告退还多收房款及利息10,799元；2.本案的诉讼费和其他实际支出由被告承担。庭审中原告明确利息按年利率4.91%自购房之日至诉状之日（2020年6月7日）计算，取暖费按16元/㎡/年×多收年数计算；物业费按6.01元/㎡/年×多收年数计算。事实和理由：2016年，原告在被告处购买楼房一套，当时价格为2,900元每平方米，交款时按142.34平方米收取的房款。现在实际面积为139.54平方米（相差2.8平方米，每平方米价款2,900元计算8,120元），以及从2016年至房产证登记时这些年多收的物业费和暖气费、利息等费用2,679元，对于多收取的房款及其他费用，被告拒不退还，根据相关法律规定被告已经违约，应承担相应的利息，为了维护原告的合法权益，无奈之下，特起诉，望法院依法支持原告的诉讼请求。

光大房地产公司在法定期限内未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，1、本案原告起诉程序欠妥，被告公司是个人独资公司，个人独资公司法定代表人死亡的，原告应待法定代表人继承人作出是否继承的意思表示或者继承完毕后才可以提起诉讼，本案不具备此要件；2、原告主张返还取暖费、物业费及利息的请求，没有法律依据，应驳回该部分诉求；3、被告公司并非不退还面积差的房款，只是被告公司法定代表人于2020年1月22日病故，加上今年疫情因素，导致公司所有事务不得不推迟顺延，且在复工复产后公司已经陆续办理退款手续，被告衷心希望原告撤回诉讼，等待被告有序办理退款手续，以促双方对此事件有圆满的结局。

本院经审理认定事实如下：被告系经营住宅、公寓开发销售的有限公司，营业期限自2008年7月3日至2028年7月2日，该公司法定代表人崔俊京于2020年1月22日病故。2016年10月2日原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告经营开发的曲阳县富城庄园5号楼3单元901室房产一套，房屋建筑面积142.34平方米，每平方米2,900元，房款总金额412,786元。面积确认及面积差异处理为若合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；如果面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；如果面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房等；付款方式为首付款132,786元，银行贷款280,000元。合同落款处有原告张阿敏签名、捺印，并加盖被告公章、法定代表人崔俊京手章。2020年3月27日曲阳县不动产登记中心出具有房证明证实涉案房屋建筑面积139.54平方米。合同约定的建筑面积比产权登记的建筑面积多2.8平方米，按协议约定价格2,900元/平方米计算，合房款8,120元，面积误差比绝对值为1.97%。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、有房证明、光大地产公司营业执照、火化证明、居民死亡医学证明等证据予以证实。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。为此，原、被告应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。而涉案房屋的面积误差比绝对值为1.97%在合同约定的3%以内，据此，被告应按约定将多收取的房款8,120元返还原告。故原告要求被告返还房款8,120元，符合法律规定，依法予以支持。原告主张被告给付从2016年至房产证登记时这些年多收的物业费、暖气费、利息等费用2,679元，因合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，并未约定支付利息，且原告无据证实物业费、取暖费交给了被告，故本院对该主张不予支持。被告辩称原告起诉程序欠妥，被告公司是个人独资公司，其法定代表人死亡，原告应在法定代表人的继承人作出是否继承的意思表示或继承完毕后，再提起诉讼。因被告是依法成立的法人，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务，且在经营存续期间，而法定代表人只是代表法人从事民事活动，公司的法定代表人死亡并不能导致公司丧失诉讼主体资格，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。

依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告曲阳县光大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张阿敏房款8,120元；

二、驳回原告张阿敏的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费35元，由张阿敏负担9元，曲阳县光大房地产开发有限公司负担26元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　李玉环

二〇二〇年十一月六日

书记员　　李　婷